فروش زمین های کشاورزی. نمونه قرارداد فروش

زمین مناسب برای کشت مواد غذایی مورد نیاز در شرایط فرهنگ ها اهداف استراتژیک در همه کشورها در نظر گرفته. در روسیه، که، هر چند به عنوان بخش بزرگی از قلمرو خود "منطقه کشاورزی خطرناک"، مناسب برای زمین کشاورزی در فراوانی، و به عنوان هر منبع مفید در نظر گرفته، آنها تحت بررسی دقیق از دولت است.

زمین برای کشاورزی به عنوان یک موضوع از معامله

در طول پرسترویکا، زمانی که تقریبا وجود دارد یک تغییر کامل از چارچوب قانونی در کشور، دولت آن را به عنوان تنها مالک زمین از دست داده است. تصویب 1991/04/25، کد سرزمین از RSFSR و اصلاحات به قانون اساسی 1978 افراد برای خود یک تعداد نامحدود از سایت های برای نیازهای مختلف. بنابراین توقف در فروش زمین های کشاورزی برای مدت 10 سال تاسیس شد، در مورد پذیرش خود را آزاد، و 5 سال از تاریخ خرید برای هزینه.

با این حال، با تصویب در سال 1993 قانون اساسی از همه محدودیت ها، برداشته شد و سایت های تبدیل شده اند شرکت کنندگان کامل در گردش مدنی است.

کد سرزمین فدراسیون روسیه (RF LC) در ماده 11.1 مناطق به عنوان بخشی از سطح زمین را تعریف می کند، مرزهای که قرار است و در یک قانون خاص ثبت شده است. همچنین، آنها غیر منقول، بخش پذیر، غیر قابل مصرف، همه چیز قابل انتقال که از ویژگی های خاص در قالب وضعیت حقوقی (دسته)، که بسته به هدف از زمین است می باشد.

در میان کسانی که ذکر شده در قانون مقوله از زمین مورد استفاده برای نیازهای تولید محصولات کشاورزی، در وهله اول، به دلیل اهمیت خاص خود را برای دولت است. در قسمت 1 از ماده 77 از RF LC را این خدمات عبارتند از موارد زیر است:

• مناطق واقع در خارج از شهرک ها و در نظر گرفته شده برای فعالیت های کشاورزی - (. مزارع، ذخیره سازی دانه و غیره) کاشت محصولات کشاورزی، دام، یونجه، و همچنین برای قرار دادن امکانات مربوطه می باشد.
• در مناطق که شما می توانید در بخش کشاورزی بلکه در دسته های دیگر درگیر - حل و فصل زمین و غیر جنگل سرزمین صندوق جنگل.

همه موارد شرح داده شده در ترکیب آن ناهمگن هستند، و در نظر گرفته شده برای فروش زیر انواع آنها ممکن است شامل:

قطعات از زمین های کشاورزی

زمین کشاورزی مناطقی که در اولویت قرار دارند در استفاده برای تولید محصولات کشاورزی	زمین های غیر کشاورزی مناطق با اشیاء "کمکی"
زمین های قابل کشت (خاک برای کاشت محصولات)	جاده های داخلی
گیاهان چند ساله غذا کشت و زرع (باغ ها، باغ های انگور، و غیره).	گیاهان جنگل برای محافظت در برابر اثرات مضر بخش (آتش سوزی، بادهای گرم و غیره.)
سپرده ها - زمین، قبلا به عنوان یک زمین شخم خورده استفاده می شود، اما در سمت چپ در حال استراحت برای بازیابی خواص بارور	زمین برای ساختمان های دائمی یا فصلی، سازه و تجهیزات، که برای ذخیره سازی و پردازش محصولات کشاورزی در نظر گرفته شده
ساختن علف خشک	اشیاء آب - مخازن طبیعی یا مصنوعی بسته (استخر، حرفه ای برش با آب)
	ارتباطات، از جمله احیای

صرف نظر از ترکیب و نسبت زمین، فروش آنها خواهد بود موضوع به قوانین خاص، خاص RF کد سرزمین و قانون فدرال № 101-FZ (از این پس - قانون گردش مالی). با این حال، برخی از ویژگی های خرید و فروش زمین های کشاورزی با گنجاندن قابل توجهی از زمین کمکی وجود ندارد. به طور خاص، ترکیب آنها، شرایط وقوع و استفاده بیشتر باید در متن معاهده گنجانده شده است.

محدودیت در فروش زمین

مناطق گردش عمران است با در نظر گرفتن محدودیت های اعمال شده توسط عمران، زمین کد و قوانین دیگر انجام شده است. در زیر آنها شرایط را درک کنند، ممنوعیت که محدود کردن صاحب در زمان از خود بیگانگی از اموال (ارتفاقی، وام مسکن، مدیریت اعتماد، اجاره، و غیره).

با توجه به هنجارهای قانون گردش مالی، خرید و فروش زمین های کشاورزی دارای محدودیت های زیر:

1. بسیاری به مالکیت خارجی ها (افراد و یا شرکت)، افراد بدون تابعیت، و همچنین شرکت های روسی منتقل نمی شود، اگر سهم سرمایه مجاز خود را از مالکیت خارجی بیش از 50٪ است.
2. مناطق می تواند با یک تغییر پس از آن از دسته (مقصد) فروخته نخواهد شد. در این مورد، پس از معامله مجاز به تغییر اجازه استفاده از زمین. به عنوان مثال، زمینه را برای مونج را می توان به مراتع تبدیل شده است.
3. با توجه به ماده 4 تماس، متعلق به یک نهاد (شخص یا کسب و کار) را می توان تعریف تنها منطقه - از 10 تا 100٪ از تعداد کل از مناطق در مرزهای شهرداری. بیشتر محدودیت های خاص تنظیم مقررات منطقه ای است.

حقوق پیشگیرانه برای خرید زمین

برای خرید زمین اولویت در منطقه زمانی که آن را به فروش می رسد - ماده 8 قانون مانع اصلی گردش آزاد از زمین تعریف می کند. با توجه به اهمیت استراتژیک منطقه و مواد غذایی، محدودیت های یک نظم خاص از خود بیگانگی، کاملا منطقی.

جوهر از حقوق پیشگیرانه است که فروشنده با قصد وارد شده در قرارداد آینده از سایت فروش است، در نوشتن موظف به ارائه اطلاعات زیر است:

• ارزش زمین و زندگی شهرک بین طرفین (بیش از 90 روز).
• مساحت شی و q هکتار. متر؛
• مکان (آدرس) بخشی از اطلاعات ثبت نام کاداستر؛
• کاداستر (مشروط) تعداد زمین؛
• اطلاعات در مورد فروشنده، از جمله اطلاعات تماس.

اطلاع رسانی نیازی به وارد کردن اطلاعات مربوط به مشتریان. این قانون نیاز به یک نماد در بیگانگی از توافق خود را. همچنین، این سند مستلزم این نیست تحمیل هر گونه تعهدی را برای فروش.

اطلاع رسانی به دفتر منتقل یا اقتدار یک نامه با یک لیست از فایل پیوست ارسال می شود. در زیر یادداشت ها و اسناد مربوطه خواهد بود که شواهد و مدارک اصلی در دادگاه اختلافات بر اعتبار قرارداد فروش.

اگر در بدنه اجرایی (بخش، وزارت، ریاست) منطقه حاضر به خرید، فروشنده با توجه مناسب، فروش زمین زمین های کشاورزی باید به مدت 1 سال برگزار می شود. اما تصمیم گیری در خرید زمین ممکن است مثبت باشد. در این مورد، شروع به عمل مقاله قوانین منطقه ای ارائه برای روش های خاص برای اطلاع فروشنده (توجه، سفارش و یا تنظیم) و ثبت نام از شرایط فروش و پس از آن خرید.

به عنوان مثال، فروش زمین های کشاورزی در منطقه مسکو بر اساس بند 3 ماده 10 از قانون شماره 75/2004-OZ از شهرستان 2004/12/06، در مدت 60 روز پس از تصویب از بدن شهرداری در خرید زمین برگزار می شود.

علاوه بر حقوق از منطقه و یا شهرداری، قوانین روسیه می دهد یک مزیت و دیگر:

1. مستاجر تحت آیتم 8 ماده 22 قانون زمین از فدراسیون روسیه حق خرید زمین اجاره از مالکیت دولتی از زمین در مقابل تمام افراد علاقه مند دیگر است.
2. وقتی صاحب ورشکستگی - سازمان کشاورزی - صاحب همسایه زمین حق از حق شفعه از اموال خود را دارند.

انطباق با شرایط خرید ترجیحی مورد نیاز است. در صورت تخلف، خرید و فروش زمین های کشاورزی هم صورت نمی گیرد و یا در دادگاه باطل.

پیشنهاد برای فروش زمین: نمونه

هنجارهای مقالات № 101-FZ توسعه در سطح منطقه، از طریق صدور قوانین جداگانه. به عنوان مثال، فروش زمین های کشاورزی در Ivanovo تنظیم شده توسط قانون № 31-OZ ماه مه 8، 2008 "در پشت زمین در منطقه ایوانوف." در مناطق دیگر وضعیت در بیگانگی از این اشیاء در قوانین کلی به عنوان یک فصل یا بخش جداگانه گنجانده شده است.

همان درست است با توجه به اطلاع رسانی از فروش آینده از سایت است. در بسیاری از مناطق، دعوت به ارسال نامه ای در فرم آزاد، مشخص آن را با تمام اطلاعات لازم است. اما در برخی از مناطق از فرم توسط هیئت اجرایی تایید شده است. به عنوان مثال، در اطلاع نیژنی نووگورود منطقه مجبور به پیروی ضمیمه № 1 به تصمیم دولت № 453-R مورخ 2012 مارس 13

مسیرهای به معامله برای بخش کسب

پیمان، به عنوان یک واقعیت قانونی، به عنوان یک نتیجه از روش های نتیجه گیری خود را بین احزاب مستقل (خریدار و فروشنده) است، که برای رسیدن به توافق در تمام شرایط به نظر می رسد. با این حال، لازم است به نتیجه توافق و شرایط زیر:

1. سازند از زمین است.

فروش زمین های کشاورزی را تنها می توان در رابطه با سایت های شخصی خاص، که به معنی آنها را از طریق فرایند بررسی (استقرار و تثبیت مرزهای بر روی زمین) و ثبت نام کاداستر مطابق با قانون فدرال تصویب ساخته شده № 221-FZ از 2007/07/24

2. اطلاع رسانی از قدرت اجرایی در منطقه و / یا منطقه ای از تمایل به فروش زمین در شرایط مشخص و به دست آوردن از آنها پاسخ مناسب.

3. داشتن مجوز از یک شخص ثالث برای فروش، بیان شده در نوشتن. قوانین فعلی برای انواع زیر از آنها ارائه:

• رضایت همسر از صاحب برای فروش (بند 3 ماده 35 قانون خانواده).
• رضایت مدیر موقت، جلسه طلبکاران یا فرد ارائه دهنده امنیت مالی (مقالات 64، 82 و 101 از قانون فدرال № 127-FZ از 2002/10/26 "در عجز از پرداخت دیون").
• رضایت صاحب (مزارع فردی، کشاورزی) مناطق همجوار اگر همان سایت فروشنده در حالت ورشکستگی در مرحله است رسیدگی به ورشکستگی.

لیست بالا از شرایط باز است، به عنوان نیاز به اقدامات خاصی برای انعقاد قرارداد فروش بستگی به عوامل بسیاری، از جمله سایت خود، محل آن، صاحب حق، از روش محرومیت.

به عنوان مثال، هنگامی که دوباره فروش هیچ کار بررسی مورد نیاز است، به عنوان موضوع قرارداد آن در حال حاضر در حسابداری مناسب قرار داده است. هشدار از طریق مقامات قصد فروش مورد نیاز است تنها در صورتی که فروشنده یک فرد خصوصی است.

شرایط ضروری

مقررات ماده 432 قانون مدنی (قانون مدنی)، مشخص شد که قبل از انعقاد واقعی از معامله و انتقال اموال و پول احزاب باید در شرایط زیر موافقت:

1. موضوع قرارداد - شرح کامل از زمین تا آن را از دیگران است. عمل توسعه مجموعه ای از اطلاعات است که باید در قرارداد مشخص شود:

• تعداد مربوط به املاک مزروعی؛
• آدرس (محل)؛
• هکتار منطقه و یا مربع است. متر؛
• دسته بندی و استفاده مجاز می باشد.

2. قیمت از زمین خواری - بیان مواد از تعهد به فروشنده طبق شرایط خود را از قرارداد فروش پرداخت. می توان آن را به عنوان برای کل خاک به عنوان یک کل، و در واحد سطح مشخص شده است. احزاب رایگان برای انتخاب اندازه از قیمت هستند، اما می توانید آن را تغییر دهید خودسرانه.

در صورت عدم وجود این شرایط قرارداد منطقه فروش خواهد امضا شود، اما وضع بسیار از اموال خود را در شخص دیگر فقط اتفاق نخواهد افتاد.

حقوق و تعهدات فروشنده از طرح زمین

زمین برای فروش زمین های کشاورزی به معنی نه تنها تعریف از جسم و قیمت، بلکه یک تنظیم کامل از اقدامات از احزاب (فروشنده و خریدار) در انتقال، پذیرش و پرداخت اموال، و همچنین به عنوان سند ثبت نام پس از آن در Rosreestra.

حقوق و تعهدات مالک تعیین شده در قانون قابل اجرا از فدراسیون روسیه، و به شرح زیر است:

1. وظایف و حقوق فروشنده.

1.1. ارائه کلیه اطلاعات موجود در مورد بار (محدودیت) بخشی، کیفیت و چشم انداز استفاده در نظر گرفته شده است. این اطلاعات:

• برای کسب اجازه برای انجام انواع خاصی از کشاورزی (باغ های انگور، دستگاه، ایجاد شی، و غیره)؛
• حضور ایستگاه های همسایه که هر اثر در بخش به دست آورد؛
• خواص کیفی از زمین، که استفاده و هزینه تاثیر می گذارد.
• داده های دیگر است که می تواند به هیچ وجه تغییر تصمیم خریدار برای خرید.

حقوق مربوط به زمین ممکن است به ایجاد در سطح منطقه محدود، شرایط خاص برای استفاده و نحوه مدیریت می شود و به حفاظت از حیوانات و دنیای گیاهی، حفاظت خاک، زیستگاه گونه های نادر حیوانات یا پرندگان، مسیرهای مهاجرت طبیعی و غیره مرتبط است.

صاحبان زمین ممکن است در مورد همه از محدودیت می دانند، اما باید در قرارداد مشخص آن که شناخته شده هستند.

1.2. انتقال زمین.

از این دوره به به اقدامات فروشنده در واقعیت و قانون در معرفی خریدار و مالکیت زمین اشاره دارد. و به معنای معنای تحت اللفظی از "اعطای" نه و است که در کلمه تعبیه شده است قانون است.

با توجه به بند 1 ماده 224 قانون مدنی، هر مورد در نظر گرفته شده، پس از پذیرش مستقیم به در اختیار داشتن خریدار به اهدا می شود. در حالت دوم می توان به عنوان یک بخشی از اموال انتشار فروشنده و یا از قطع کشاورزی بیان شده است.

تعهد به انتقال در قالب یک سند خاص ساخته شده - عمل انتقال و پذیرش امضا شده توسط طرفین قرارداد و تنها پس از در نظر گرفته شود برآورده شده است.

2. حق اساسی با فروشنده توانایی نیاز به پرداخت به موقع از زمین تحت شرایط قرارداد فروش است. در صورتی که ملک بیگانه قدرت اجرایی، او ممکن است:

• نظارت بر ایمنی و استفاده از سایت؛
• نیاز به استفاده در نظر گرفته شده از اموال، و همچنین به عنوان تحقق تعهدات دیگر در استفاده از این سرزمین است.

حقوق و تعهدات خریدار قطعه زمین

مقررات در اقدامات و قابلیت های خریدار، به عنوان یک قاعده، مشابه با توجه به فروشنده هستند. علاوه بر این، دومی ممکن است قادر به انجام وظایف خود را بدون اقدامات مربوطه را از خریدار. به طور کلی می توان آنها را به 2 گروه تقسیم می شوند:

1. تعهدات عمومی.

1.1. ارزش پول نقد از زمین در مقدار، شرایط و روش های قرارداد فروش است. به عنوان یک قاعده، این نتایج در انتقال وجوه به حساب را به ترتیب از پرداخت کامل.

1.2. اقدامات با هدف از تصویب زمین در اختیار داشتن واقعی از زمین و عمل دریافت و انتقال.

تعداد مسئولیتهای اضافی اختصاص داده شده به خریدار، کاملا بزرگ است و معمولا شامل شرایط به پرداخت مالیات بر زمین است از تاریخ تغییر صاحب زمین در پرونده مقامات مالیاتی نیست، و از تاریخ انعقاد قرارداد فروش یا آغاز استفاده واقعی از جسم. از آن است، به عنوان یک قاعده، موظف به انجام و پرداخت هزینه برای ثبت نام انتقال حقوق به زمین در اندام ثبت نام روسیه است.

اگر جسم از فروش توسط مالک به عنوان قدرت عمل می کند، مسئولیت دیگر را می توان به خریدار منتقل می شود، از جمله:

• تعمیر و نگهداری نرم افزار و بهبود سرزمین های مجاور، و دسترسی جاده ها؛
• شرایط و روش برای توسعه منطقه کاشت؛
• حصول اطمینان از دسترسی رایگان از نمایندگان نهادهای دولتی در منطقه برای اهداف مزرعه تایید؛
• حفظ نظرسنجی، نشانگر نظرسنجی؛
• مجموعه ای خاص و زمان فعالیت برای محافظت و بهبود شرایط زمین.

2. نکته اصلی خریدار حق به تعهدات فروشنده و است که نیاز به انتقال به موقع قطعه زمین با اجرای صاف از قدرت خود را از یک مالک:

• ساخت و ساز ساختمان و سازه دیگر برای مصارف کشاورزی؛
• استفاده برای مقاصد خود مواد معدنی عمومی، آب های زیرزمینی و آب بسته.
• آبیاری، زهکشی، احیای زمین، حوضچه دستگاه (استخر و معادن سیراب).

قرارداد خرید زمین الزام آور نیست و با قوانین کلی در مورد فروش املاک و مستغلات شکل گرفته است. اما از آن است ممنوع به استفاده از پیش موجود را ابزار، انواع قراردادها. به عنوان مثال، منظور از RF Roskomzema 1-16 / 770 از 1993/06/02 قرارداد نمونه برای فروش زمین های کشاورزی به تصویب رسید. در حال حاضر، این سند باطل است، اما می تواند به عنوان یک مرجع برای انجام معاملات در بیگانگی از زمین خدمت می کنند.

مقررات نامعتبر از قرارداد فروش

بند 2 از ماده 37 از RF کد سرزمین لیست شرایطی که تحت آن فروش زمین های کشاورزی نامعتبر خواهد بود:

1. حق با فروشنده یا هر فرد دیگری را برای استفاده از ملک را در اراده، و یا تحت هیچ شرایطی. حضور چنین ارائه خلاف جوهر و ماهیت اموال است.
2. محدودیت های جدید صاحب (خریدار) به احتمال سفارشات بیشتر به دست آمده اموال. به عنوان مثال، ممنوعیت وام مسکن، کاشت محصولات خاص، اجاره و غیره.
3. آزادی فروشنده زمین را از مسئولیت زمانی که ادعا و ادعا نسبت به زمین توسط اشخاص ثالث و یا مقامات دولتی. وظیفه برای جبران خریدار خسارت و یا خروج از موانع استفاده از زمین ارائه شده توسط مقاله 461 از قانون مدنی.
4. شرح اقدامات مالک آینده، به هیچ وجه در ارتباط با تغییر دسته زمین یا استفاده از آن برای مقاصد دیگر، یعنی برای کشاورزی ندارند.

ایجاد این محدودیت ها دارای معنی و اثربخشی است. به عنوان مثال، به لطف آنها به جز زمانی که تحت پوشش فروش یک قرارداد از تعهد است. بسته به وسعت و دامنه از گنجاندن در این توافقنامه، فروش زمین های کشاورزی ممکن است در بخشی یا کامل باطل.

راه های ورود به یک قرارداد فروش

با توجه به مالکیت و ساختار موضوع روش زیر برای فروش زمین های کشاورزی شناسایی:

1. خرید زمین خصوصی برای قوانین خرید و فروش همه کاره ارائه § 7 از فصل 30 از قانون مدنی، مقالات 30 و 38 از RF کد سرزمین، ماده 8 قانون فدرال № 101-FZ.
2. کسب سایت از طریق مناقصه (مزایده و یا). معمولا این روش بر انتقال قطعات در مالکیت عمومی انجام می شود. قوانین جداگانه ایجاد فروش خاص از زمین های کشاورزی از طریق مزایده، وجود ندارد، و هنجارهای قانون در گردش به مفاد استاندارد ماده 38-38.1 از RF LC مراجعه کنید.
3. سایت مستاجر کسب. با این روش خرید مالکیت بسیار مهم است. اگر فروش به عنوان یک بخش خاص است، معامله صورت در قوانین جهانی طول می کشد. اما خرید زمین استیجاری از دولت یا منطقه، به شرح زیر از بند 4 از ماده 10 از قانون در گردش، آن را در شیوه سودمند امکان پذیر است، اما تنها در صورت عدم وجود مقررات مربوطه صادر شده توسط مقامات دولت و یا شهرداری به ارائه زمین در اجاره نامه.

اصل آزادی قرارداد اعمال می شود، به طور خاص، و در راه به نتیجه آن، که امکان به دور از زمین نه تنها برای قوانین جهانی، اما از طریق مزایده زمین های خصوصی (مزایده) باعث می شود. مفاد قانون در گردش اجازه نمی، ملزم مطابق با تعهد در مقام آگاه شدن از طریق از موضوع از قصد به فروش زمین.